一九五八年六月二十三日的香港，潮湿的季风裹挟着海盐的气息，卷过元朗工业区裸露的红土地。
陈东站在东兴实业总经理办公室的窗前，指尖无意识摩挲着窗框上新刷的绿漆，目光却未停留在桌上的地产规划图，而是投向远处那片杂草丛生的荒地——前世记忆里，这片如今长满野草的土地，十年后将成为元朗工业区的核心地带，更关键的是，这里远离居民区，适合建设需要严格保密的制药车间。
然而，眼前更紧迫的，是利用香港地产的黄金窗口期，为未来的制药王国打下坚实的现金流基础。 他的视线最终还是落回了桌上的地产规划图。
晨光透过百叶窗的缝隙，在红木办公桌上切出明暗相间的条纹。陈伯谦推门进来时，带进一股热风，他手里拿着最新勘测的店铺清单，额角还挂着汗珠。
陈董，中环、湾仔和铜锣湾的一百二十间目标店铺已全部勘查完毕。陈伯谦将清单平铺在桌上，手指点着几个用红圈特别标注的位置，根据估价，这批物业的总价约在二百四十万港元左右。平均下来，单价仅两万港元。
顿了顿，他又补充道：对了，铜锣湾三间诊所的水电改造今天刚验收，但工务司的人暗示，医疗场所的消防审批要比普通商铺严格得多。
听到二百四十万单价两万这几个字，陈东端着茶杯的手在空中微微一顿。即便早有心理准备，这个价格依然让他内心深处掀起波澜——在前世记忆里，几十年后，这其中任何一间店铺的月租金就可能高达数十万乃至上百万港元，本身更是价值数亿的天价铺王！
他收回思绪，重新扫过清单上密密麻麻的标记，眼神愈发锐利：香港的临街店铺是不可再生的稀缺资源，每一间都是面向流动财富的永久窗口，而现在，这窗口的入场券竟只要两万港元一张。
五十亩地...还有资金方面...陈东转身时，西装袖口轻轻带倒了桌上的茶杯。
陈伯谦眼疾手快地扶住杯子，茶水还是溅湿了清单的一角。
按现在八千港元一亩的行情，元朗那片荒地的购地款就要四十万。陈东继续说道，你下午去工务司，重点打听地块的排污管网规划，顺便跟进诊所消防审批的事。
他顿了顿，又叮嘱：另外，你尽快约汇丰的高级经理喝茶，就以首批一百二十间商业店铺的抵押贷款为切入点，探探他们的口风，注意别透露我们后续还要扩购的计划。
这时刘律师敲门进来，金丝眼镜片上反射着窗外的天光。他手里拿着拟定的店铺收购时间表，另一份振卫学堂学生的考试成绩单被紧紧攥在掌心，指尖因用力而微微发白。
陈董，一百八十五人通过！刘律师先递上成绩单，声音带着压抑不住的激动，特别考场的通过率超出预期。不过医务委员会要求这批学生必须完成三个月实习才能正式执业。
他又递上收购时间表：一次性收购百余间店铺容易引起市场警觉，我拟定了分批次收购的时间表，建议每批二十间左右推进。
陈东接过成绩单，纸页在手中发出轻微的沙沙声。他注意到名单上几个熟悉的名字——都是振卫学堂最早那批学生，跟着他从小作坊做起，如今终于要成为诊所骨干。
三个月实习期刚好能衔接上。他将成绩单放回桌面，新诊所装修顶多两个月，让他们现在就去元朗的药厂熟悉原料配比和药品流程，等诊所一完工，正好带着实习经验上岗，省得还要额外培训。
他看向刘律师：收购时间表就按你说的来，稳妥第一。对了，你准备一份保密条约，后续和任何合作方谈店铺收购、药厂代工，都要加上这条，尤其是涉及我们收购计划和原料配方的内容，绝不能外泄。
话音刚落，一个清晰而大胆的战略在他脑海中成型并急速细化：二百四十万...如果只动用这笔现金，未免太保守了。
完全可以采用以租养贷的杠杆模式，首付五成即一百二十万港元，向汇丰、恒生申请抵押贷款覆盖剩余部分。这些店铺购入后，一部分改造出租，一部分自用为诊所药房，以目前市况，月租金至少能覆盖贷款利息，甚至有盈余。
这样一来，最初的一百二十万本金就能释放出来，作为下一批收购的首付款滚动发展，就像推倒第一块多米诺骨牌...
他放下茶杯，指尖在清单上重重一敲，语气斩钉截铁：这个价格比我想象的还好，一百二十间远远不够，目标要翻倍，至少再收购两百间！
他看向陈伯谦：伯谦，你调整计划，把收购范围扩大到九龙和新界有潜力的街区，银行那边的茶叙你多留意，摸清他们的贷款额度和利率底线。
陈伯谦闻言，脸上掠过一丝惊愕：陈董，一次性收购三百多间？还有购地的费用，这资金压力...
资金的问题我来解决。陈东打断他，思路清晰地部署，收购分三个批次推进：第一批优先拿下铜锣湾、旺角这些租金回报率最高的现金奶牛；第二批瞄准中环、湾仔有增值潜力的铺位；第三批再扫荡九龙城、北角等区域的性价比之王。
午后阳光最毒辣的时候，陈东亲自去了两处地方。
他先到铜锣湾看待售店铺，在一间临街铺面前驻足良久——这里面积宽敞，后门直通小巷，适合作为诊所紧急通道。
地产经纪热切地介绍：这间的要价是三万五千港元。 业主因急需资金周转，价格可以商量，有望谈到三万港元以内。
随后，陈东又去了元朗的荒地。热浪裹挟着尘土扑面而来，他蹲下身抓起一把红土在指间捻开，土质干燥疏松，确实适合建厂。
工务司官员撑着黑伞，擦着汗热情介绍：排污管道下个月动工，陈生若现在拿地，正好能赶上配套完工。
陈东没有立即回应，目光扫过荒地边缘的铁皮屋——那些寮屋居民，或许会是未来拆迁的隐患。
与此同时，北角长江工业的办公室里，李嘉诚正对着一份设备报价单出神。他身上的旧西装袖口已有些磨毛，却依旧整理得一丝不苟。
庄静庵推门进来，带进楼下注塑机的轰鸣声，将一份合同草案放在桌上：东兴那边来消息了，同意先下五千枝的试单，还说会提供原料配方，但要求我们签一份保密条约，不能泄露配方和他们的代工需求。
李嘉诚拿起合同草案，指尖在保密条约几个字上轻轻划过，又看向窗外自家破败的旧厂房，眉头微蹙。
他沉吟片刻后开口，原料配方按他们的要求来，我们只负责代工流程。
他顿了顿，又说：另外，你去联系恒生银行，问问能不能用厂房做抵押，申请一笔设备贷款，我们得趁着这个机会扩产，不能总守着这点规模。
庄静庵略显诧异：直接找恒生？要不要再等等，看看东兴后续有没有追加投资的打算？
不能把希望都寄托在别人身上。李嘉诚摇摇头，语气坚定，多一条路，总比困在原地好。
两天后，香港会所的橡木包厢里，陈伯谦与汇丰银行高级经理相对而坐，青花瓷杯中的铁观音散发着清香。
商业地产贷款是我行重点领域，但一百二十间店铺的体量，需要评估风险。高级经理抿了口茶，语气谨慎，东兴后续还有其他计划吗？这些店铺做什么业态？
目前就计划这一百二十间，主要开诊所和药房。陈伯谦按陈东叮嘱回应，医疗业态租金稳，我们还和西尔斯、梅西有代理合作，每年有稳定美元收入，还款有保障。后续若扩展，肯定优先找汇丰。
茶过三巡，高级经理态度缓和：想合作的话，我可以帮你们申请优惠利率，但要提供店铺清单和三年经营预估。
他补充道：对了，恒生最近也在看商业地产单子，你们没去打听？
陈伯谦笑着摆手：汇丰口碑服务都是顶尖的，我们优先考虑贵行。后续我把资料送过来，还请您多费心。
傍晚回到公司，陈伯谦把与汇丰接触的情况详细汇报给陈东。
此时陈东桌上已摆着三份文件：工务司的地块规划图、振卫学堂学生的实习安排表、李嘉诚签署的代工合同（附带保密条款）。
陈东站在窗前，夕阳将他的影子拉得很长。他看着窗外逐渐亮起的街灯，知道汇丰这边只是初步突破，后续的贷款审批、店铺收购还要一步步推进。
而元朗的荒地、清单上的店铺、即将入职实习的学生，正顺着时间节点稳步衔接，共同搭建起东兴制药王国与地产版图的基石。